皆さんこんにちは、堀鉄平です。

私は不動産投資家として六本木、赤坂、南青山など都心の超一等地に新築RCを複数保有し、投資総額は80億円。売却益は30億円を超えました。

また、「堀塾」という不動産投資塾を主催しており、今後、賃貸併用住宅を企画していく予定です。

賃貸併用住宅を建築すると、３つのメリットがあります。

今回のコラムでは、その3つのメリットについて解説します。

賃貸併用住宅のメリット①　住宅ローンを利用できる

都心に土地を購入して、ＲＣ建物を建築してという投資をする際に、問題となるのは銀行融資です。ご自身が土地と建物建築費の代金の融資を受ける場合もそうですし、その物件を売却する場合の買主の融資も多額となります。

最近は、金融庁の方でもアパートの建築過剰に警戒感を示しており、アパートローンを引くこと自体が難しくなってきています。

そこで、住宅ローンを活用できる賃貸併用住宅を企画して、新築ＲＣのローンを引くという方法は検討に値します。

住宅ローンによって賃貸併用住宅の融資が引けるかどうかは、銀行によって基準が異なります。

ポイントとしては、自宅部分の割合です。

銀行によっては自宅部分が５０％以上ないと賃貸併用住宅として認めない場合もあります。また自宅部分を２５％以上５０％未満としたものを賃貸併用住宅とみなす銀行もあります。

同じ賃貸併用住宅でも、銀行によっては、住宅ローンで貸せる銀行もあれば、住宅ローンでは貸せない銀行もあるため、銀行の基準をヒヤリングしておくとよいでしょう。

賃貸併用住宅のメリット②　相続税対策となる

賃貸併用住宅では、半分を賃貸マンションにするため、１００％自宅にしてしまうよりも相続税対策となります。

例えば、敷地の半分が賃貸マンション部分ということであれば、半分は貸家建付地として認められ、相続税の評価減を受けることができます。

賃貸マンションのような賃貸物件は、入居者がいるため、自分で自由に使うことができません。したがって、自宅とは異なり、自由に使えない部分があることで、権利が制約されると考えることになります。

そうすると、相続税の評価としては、賃貸物件は、自宅と比べると財産の評価額が下がります。

財産の評価額が下がれば、相続税の対象となる財産が減り、その分、課税される相続税の額も減ります。

少し複雑な式ですが、貸家建付地に評価方法は、以下のようになります。

ここで、借家権割合とは全国一律で３０％と決まっています。借地権割合は地域によって数字が異なります（国税庁のホームページで確認出来ます）。

例えば、借地権割合が７０％の土地であれば、貸家建付地の評価額は自宅評価額の７９％となります。つまり土地の評価額が約２割下がります。

また、賃貸併用住宅の建物のうち、賃貸部分については、借家権割合による評価減を受け、自宅部分よりも３０％評価額が下がります。

賃貸併用住宅のメリット③　固定資産税に節税となる

固定資産税には、土地の上に住宅を建てると、その土地の固定資産税額および都市計画税が減額される小規模住宅用地の特例というものがあります。

小規模住宅用地の特例とは、住宅の敷地で住宅１戸につき２００㎡までの部分について、固定資産税評価額を６分の１にしたものを課税標準額としてくれる特例です。この特例は、「１戸につき」と言う点がポイントです。

２００㎡というと、約６０坪ですので、敷地が６０坪以下の一戸建ての場合は、全て小規模住宅用地の特例を適用することができます。

一方で、２００㎡を超えた部分については、一般住宅用地として扱われ、固定資産税が２倍に上がります。

そこで賃貸併用住宅を建てると、固定資産税が下がる効果が現れます。

例えば、自宅を１戸、賃貸マンション部分が３戸の賃貸併用住宅を建てたとします。すると、この賃貸併用住宅の戸数は４戸になります。

小規模住宅用地の特例は、「住宅１戸につき２００㎡まで」適用されるルールになっています。４戸であれば、２００㎡×４戸＝８００㎡まで小規模住宅用地の特例が適用されます。

富裕層の購買意欲を予想して投資せよ

住宅ローンを使って融資を引ける可能性があるというのは大きいです。

これは、ご自身が賃貸併用住宅を建築する際もそうですし、その住宅を第三者へ売却する際に、第三者も住宅ローンを利用できる可能性があるということです。

当初、ご自身が居住目的で賃貸併用住宅を建築したが、その後の事情の変化により物件を売却するケースもあるでしょう。

こういうケースにおいて、出口が確保しやすいというのは大きなメリットです。

ところで、私の投資手法はキャピタルゲイン重視ですので、当初より販売目的で賃貸併用住宅を建築するケースを検討してみます。

私の物件を購入した人は、自らは居住部分に住んで、下層階の賃貸部分の賃料を原資にローンを返済します。

（この場合は、私が投資する際には住宅ローンは使えません（居住目的ではないので）し、転売目的である点で宅建業者登録も必要ですので、ご注意ください。）

賃貸併用住宅を建築するエリアを都心にして、エントランスや共用部もある程度費用をかけて豪華にします。もちろん、木造ではなく、ＲＣ造もしくは重量鉄骨で建築します。

賃貸部分と住居部分は入り口を別にして、セキュリティを厳重にします。

賃貸部分の騒音が住居部分に響かないように防音も万全とします。

住居部分は最上階にワンフロアで専有させて、プライベート感を演出します。ルーフバルコニーで外に出ることが出来れば、都会にいながら庭付きの豪邸にいる非日常感を味わうことも可能でしょう。

住居部分の内装は、海外のラグジュアリーホテルのような内装で、こちらも非日常がキーワードとなってきます。

以上のような内容で建築するにしても、立地や建物の規模によりますが、土地建物トータルの投資額で２～３億円程度とすることも可能です。

そして、タワーマンションの１室に２～３億円支払って居住するような富裕層に対して、利益を乗せて売却します。

賃貸併用住宅を購入する富裕層にとっては、住宅ローンを活用できる、相続税の節税になるといったメリットは響きます。

何より、マンションの１室ではなく、土地付きで一国一城の主となることが出来て、かつ、賃貸部分に賃料でローンを返済できるのは大変魅力的です。

昨今の新型コロナ等のウイルス問題を契機に、多数で居住するタワーマンションが敬遠されていく動きを見ても、今後は、郊外の一戸建て、都心の賃貸併用住宅が流行するのは時代の流れです。

このように時代の流れ、特に富裕層の購買行動の予測をして投資していくことが重要です。

堀鉄平

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